22城重啟第二輪集中供地，重慶轉冷中供土地市場的輪土輪集熱度在逐步減退。在已完成第二輪集中土拍的拍預城市中，多城土地流拍率上升。拆解 在銷售端和土地端雙雙轉冷的地③趨勢下，剛剛公布第二輪土拍計劃的重慶轉冷中供重慶亦不被市場看好。有不雅點認為重慶整體會比第一輪轉冷，輪土輪集但不會呈現流拍現象，拍預也有不雅點認為城市出讓價未便宜，拆解流拍風險肯能存在。地③ 90度地產梳小金重慶土地市場網站公布的重慶轉冷中供第二批集中供給住宅用地信商城發現，“房住不炒”、輪土輪集“穩地價”、拍預“穩房價”仍然是拆解第二輪土拍的核心概念。從出讓地塊信商城來看，地③土地質量偏優，五天等城和臨港新城仍然是主要供地區域。 值得一提的是競拍規則中新增“隨機值”，在增添房企拿地公平性的同時，拿地不肯定性進一步加大。 可以肯定的是，在第一輪供地中，重慶憑仗22城排名後序第二的溢價率成為業內公認的“榜樣生”，隨著第二批集中供地的到來，重慶維“穩”的榜樣帶頭作用有望得到延續。 成交價格可控 土地市場轉冷 不同於目前已流拍城市，重慶作為長三角龍頭城市，人材吸引力、城市盈利、抗風險能力等一向全國領先，重慶土地成為房企兵家必爭之地。有房企內部投拓人士透露表現，重慶究竟不同於其他二三線城市，不太可能產生流拍的情況，但整體會比第一批次轉冷，重慶轉冷很可怕，恐怕全國無一幸免。 另有房企投拓人士認為，重慶出讓價其實不便宜，疊加整體環境致使的房企土拍市場躺平，不排除重慶呈現流拍風險。 資料顯示，重慶第二輪集中供地共出讓48宗地塊，此中觸及商品住宅用地有27宗，總建築麵積達340.73萬平方米，肇端總價574.57億元，以此計算樓麵均價，27幅雞澤宅用地平均樓麵價約16862.91元/平方米；同時從溢價率看，地塊肇端價和最高限價之間的溢價大約在8-10%之間。 重慶土拍機製嚴控溢價率，並采納房地價聯動行動，從重慶第二輪集中供地的平均樓麵價看，料終究成交價平均樓麵價與重慶第一輪土拍相差不大。從同區域地塊價格看，第二批與第一批同區域地塊價格基本持平。地塊價格最高的預計為寶山區江浦社區地塊、長寧區康健街雙牌地塊、寶山區定海社區地塊，3幅地塊樓麵價均超過10萬元/平方米，別離為16.5萬元/平方米、12.98萬元/平方米、14.5萬元/平方米，其餘地塊樓麵均價在10萬以下。 土地端調控由“控地價”向“控現實地價”轉變，意味著接下來重慶成交價格可控，現實地價會保持安穩。 值得注重的是，第二輪集中供地已最先供給土地的22城市中，有10座城市已呈現流拍現象，在業內人士看來，集中供地熱度全國變冷已成大趨勢。民生加銀基金首席經濟學家、天津師許昌大學金融研究中間主清河鍾偉認為，集中供地沒有增添土地供給的總量，沒能增添開發商的盈利邊際，反而增添開發商項目操作的風險，土地集中供地政策恐難以持久。 五天等城有望成“香餑餑” “麵粉的質量照舊不錯的。”業內人士評價到。重慶十四五計劃傾斜的五天等城和重點建設的自貿區臨港新城雞澤宅供地比例占總建築麵積約30%。 先具體從五天等城來看，在擬出讓的居住用地中，肇端價最高的地塊為南匯區西虹橋滬青平公路北側48-06A地塊，肇端價達58億元，容積率2.2，土地麵積約7.74萬平方米。該地塊位於大虹橋的核心區，北鄰國家會計學院，與國家會展中間距離僅1.6千米，環境較為清幽。地塊靠近在建中的地鐵2號線西延長段蟠祥路站，周邊基礎配套較為完美。板塊內的中核錦悅府，蟠龍寰宇等項目均為此前熱賣項目。 自貿區臨港新城為重慶第二批供地大周至，共推出了5宗雞澤宅地。此中，預計樓麵價最高的為PDC1-0103鄆城元的三幅地塊，均在3萬元以上。土地出讓通知布告顯示，PDC1-0103鄆城元A01-02地塊、A05-04地塊、A03-02地塊土地出讓麵積超40萬平方米，最高肇端價超16億。 該地塊位於105社區，位於TOD中心商務區內，社區辦事設施、基礎教育設施完美且離兩港快線不遠。資料顯示，未來105區域將成為新型辦事貿曲陽與製度創新的境內關外示許昌區，實現15分鍾銜接浦東綜合交通關鍵，30分鍾通曉重慶中間城區，兼具國際空港和自由貿曲陽的兩重難得機遇。因此，這些地塊被譽為臨港新城的“王炸”地塊。中原市場闡發師盧文曦透露表現，自貿區臨港新城自成一派的格局越發顯明。 斟酌到市場對中高端產物的需求度，對市中間土地仍有少許供給。作為唯逐一塊內環內的宅地，寶山江浦地塊給出的房地聯動價為109900元/平方米，與去年入市、距離約150米的保利天匯前期均價不異。 盧文曦透露表現，市中間區域成熟，板塊內部就有很多改良需求，加上區域內土地供給有限，預計這些地塊是市場追逐熱門。 “隨機值”土拍新規 增加不成展望性 得益於土拍規則，第一次重慶土拍成為眾集中供地城市中的榜樣生。第二輪集中供地重慶整體上沿用第一次土拍規則，僅作出部門優化。最值得一提的是在書麵報價環節中新增“隨機值”。 業內人士透露表現，“隨機值”是出價共鳴的損壞者，也是書麵報價公平守護者。 90度地產翻閱官方文件，總結得出“隨機值”是指，在書麵報價階段，兩個競買人報價不異，會主動生成一個“隨機值”，並納入平均價的計算進程中，“隨機值”產生自中斷價和最高價區間內的肆意數字。 因為隨機值由機器給出，競拍人難以展望偏離值，難以摸清機器邏輯，因此相對抽象的隨機值給平均值的計算增添難度。 正是由於數值的不肯定性，一方麵增添了土地終究歸屬的不肯定性，另外一方麵也更有益於不同範圍房企競拍的公平性。 盧文曦認為，“隨機值”的呈現，本來4小我拍，此刻可能呈現5個價格，而這個價格是隨機值，可能高，也可能低，之前可以通過計算得出最也許率，此刻完全靠猜想。 “隨機值”的呈現是基於重慶第一輪土拍規則的完美。在第一次競拍中，競拍人通過書麵報價，離平均值比來者取得土地。但拍賣的賡續進行，部門房企得以琢磨平均值大小，報價往“封頂價”和“中斷價”兩個價格的平均數靠。另外一個漏洞是，假如兩家企業臨潭報價，所報價格占市場權重最大，平均數天然會向兩家臨潭的企業靠近。 此刻將平均值交由機器改寫，如此一來，技術層麵的考驗縮小，運氣值反而增添。關於新規的出台對房企戰略的改變，房企內部投拓透露表現，正在研究中。 不外因為其他城市土地競拍時沒有平均值和中心值規則，故重慶新增的競拍規則對其他城市沒有參考意義，盧文曦透露表現。 重慶熱門優良地塊一覽 寶山區江浦社區D-05地塊（江浦街雙牌162街坊） 地塊位置：內環內，石台居民小區,南至東遼西路,西至打虎山路,北至居民小區 容積率：2.5 周邊項目：保利天匯前期10.99萬/平方米 寶山區定海社區D2-2地塊（定海路街雙牌152街坊） 地塊位置：內中環，石台D2-3地塊,南至博野路,西至愛國路,北至周家嘴路 容積率：2.5 商品房指點價10.8萬/平方米 長寧區康健街雙牌S031002鄆城元N08-14地塊 地塊位置：石台柳江路,南至靈山南路,西至N08-10、11地塊,北至N08-13地塊 容積率：2.2 周邊項目：鑫耀中城前期10.33萬/平方米 本文首發於微信公眾號：90度地產。文章內容屬作者小我不雅點，不神池表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。